当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向以存量提质增效为主的新阶段。然而传统土地开发模式面临土拍市场低迷、存量更新受阻、资金循环不畅、土地用途固化等诸多问题。增量时代的机制模式、管控制度已难以适配城镇化存量时代的发展需求。

　　结合苏州城市更新和苏州工业园区规划建设实践经验，借鉴新加坡“白地”弹性开发策略，全国人大代表，中衡设计集团董事长、总工程师张谨提出四项核心建议，旨在通过政策创新构建托底民生、尊重城市发展规律的土地开发新模式，助力城市可持续发展。

　　一、建议对城中村、棚户区等无保留更新价值的地块，采用超长期国债支持房票安置模式，同步消化存量房源、盘活产业链。资金拨付采用“房票兑付”形式替代传统货币补偿，房票适用房源除当地存量一手房外，重点覆盖建设类企业前些年因工程欠款不得不接收的大量工抵房。建议完善房票兑付保障机制，房票由专项国债资金每年兑付，如企业需提前兑付，可收取贴息以平衡部分专项债利息支出。此举既可解决动迁房房源不足难题，又可同步消化市场存量房源，盘活相关开发企业及整个产业链供应商，最终惠及到农民工、企业员工等群体，为促进消费注入活水。

　　二、完善土地临时利用机制，补足公共服务短板，涵养城市生机。对动迁后的地块，除非当下就具备较高开发价值，否则原则上“只拆不建、临时利用”。土地经必要的污染检测及治理后重新收储，可作为临时用地进行低强度开发，如停车场、停车楼、临时商业配套，城市绿地等，补足周边公共服务短板。完善相关制度丰富土地临时利用模式，允许适当延长临时使用年限。以苏州工业园区早期开发为例，当年许多地块并不急于招拍挂，而是保留大片自然生态的草坪、池塘并日常维护，部分作苗木基地，使整个园区呈现花园城市风貌，待幼林长成，又可用于之后建设的绿化工程。特别是如今繁华的苏州中心周边，曾建设使用期10年的钢结构临时左岸商业街。极大满足当时周边居民的日常生活需求，为城市涵养了生机。

　　三、重构土地供需平衡与价值修复机制。通过消化存量房源、适度减少土地供应，更重要的是完善城市治理、补齐公共服务配套，逐渐修复土地供需关系。随着城市常住人口稳步增长，土地价值终将回升。待收储土地增值后再入市开发，其修复回升后的价值可覆盖超长期国债本息。如前述苏州工业园区临时左岸商业街，随着园区开发逐步完成，常住人口集聚、交通设施完善，商业地块快速增值。拆除临时建筑后地块入市开发成效显著，最终打造成为华东地区极具影响力的核心商业区——苏州中心。

　　四、试点“白地”弹性入市机制，赋予核心区位地块开发灵活性，吸引优质社会资本参与。很多城中村、棚户区及危旧小区地块毗邻城区核心，区位优势明显。虽短期内作为房地产开发可能面临去化压力，但长久看来，尤其经过上述休养生息阶段，大多应会具备巨大开发潜力。建议参考新加坡经验，在符合城市总体规划的前提下，对核心区位地块设定有限控制指标、赋予用地性质调整灵活性，并允许在使用期限内变更用地功能，吸引优质社会资本入市，激活城市更新可持续发展。

　　上述土地开发建议模式，同样适用于难以改造或自主更新的早年建成老旧小区。这种托底民生、尊重规律、涵养生机、灵活有序的循环开发模式，既能保障城市持续更新发展，又能维护城市良好品质风貌。契合中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”要求，应是践行现代化人民城市发展理念的务实路径。

来源：建筑时报